胖东来闭店背后的租赁困局与业主博弈

年销售额达到20亿、年利润超过1亿的许昌胖东来生活广场，宣布将于2026年12月关闭，这一消息引发了广泛关注和讨论。许多人将原因归结于房东的集体要求涨租，但一份2009年的陈旧租赁协议被曝光后，事情的真相逐渐浮出水面。这个商场的前身是芙蓉轻纺城，其产权早在多年前就被分割，散落在多个小业主手中，而非由单一的房东拥有整栋建筑。

在2009年7月12日，胖东来的旗下子公司与其中一位产权方签署了一份长达17年的租赁合同，涉及商场一层846.45平方米的核心铺位。协议明确起始年租金为120万元，并且每年按3%的比例递增，租期持续至2026年7月。根据这一约定，到2022年该区域的年租金已经上涨到176万。胖东来在这件事上的位置相当复杂：一方面，胖东来是部分物业的持有者，另一方面，它又是大多数场地的租赁者。其子公司拥有商场四层8000平方米的产权，同时需要向其他业主租赁一层等区域来确保商场的正常运营。

事件的转折点出现在2022年，这块846.45平方米的铺位通过阿里资产拍卖平台以493.8万元的价格被新业主拍得。根据“买卖不破租赁”的原则，原租约继续有效。然而，新房东对于续约的报价远超过胖东来的接受范围。胖东来也表明，这并非所有房东都在随意加价，绝大多数房东依然保持着合理的租金水平，真正大幅加价的仅是少数几户。这让人感叹，一颗老鼠屎坏了一锅汤，因为这些少数重要的铺位恰好位于商场的核心位置。一旦这些关键区域的租售信息未能达成一致，整个商场的运营都将面临困境。

有网友对此现象进行了讨论，表示493万的高价在有效的投资回报下，四年几乎可以实现投资回本，后续每年还将按3%的速度增长。有网友认为，胖东来并非唯一的超市，其他商超会迅速介入填补空缺，因此商场不会突然衰落。而有些人则认为，根本问题不在于租金，而是一种借机寻求新物业的策略。

实际上，隐患早在多年前就埋下。胖东来原本有一个统一租赁的制度，但由于当时员工的失误，未能与整栋楼的业主统一签约，而是逐个和小业主达成协议。随着商场的兴隆，业主的心态开始分化，一些人安于合理的租金，而少数业主则因胖东来的利润而抬高租金，希望能从中获取更大的利益。

面对这一危机，胖东来表示，尽管自身盈利良好，却也存在底线问题：即便是小部分业主的涨租行为，失去公平的底线是难以接受的。这并不是胖东来首次选择关闭门店。在新乡一家店铺也曾遭遇租金暴涨的情况，即便盈利，他们依然选择了退出。

自然，闭店并不仅仅因为租金。该商业体自2002年开业以来，设施已显老旧，缺乏地下停车场等基本配套设施，无法满足胖东来的运营标准，这也是其关闭的客观原因之一。

这一事件反映了商业地产行业的一个根本性问题：多个分散产权的商业体在市场繁荣时，个别小业主可能会为了自身利益而使整体经营环境受损。胖东来舍弃亿级利润的闭店，既是无奈亦是坚守。同时，这一事件给行业带来了深刻的思考：房东与商家之间应当是合作共生的关系，而非零和博弈。商家依赖场地进行交易，房东则依赖于商家活跃市场，这本应是一荣俱荣、互利共赢的局面。若只关注短期利润，后果很可能导致物业价值大幅下滑，落得两败俱伤的结局。这种价值的失衡或将是商业体经营中的重大教训。